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《房屋登记办法》于2008年11月1日起在我县正式实施
发布时间:2008-11-21 16:35:55  作者:

1、房屋登记簿,效力大于产权证

  《房屋登记办法》规定,房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。这是房屋登记簿概念首次在《房屋登记办法》中出现。今后,房屋所有权证将不再是房屋的唯一合法凭证,房屋所有权证只是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式,房屋登记簿的效力将高于房屋所有权证。

 

2、新登记类型:预告登记、地役权登记、更正登记和异议登记

《房屋登记办法》在保留了原办法中的所有权登记、抵押权登记的基础上,依据《物权法》的规定,新增加了预告登记、地役权登记、更正登记和异议登记等登记类型。

 

3、预告登记防止“一房二卖”

为防止“一房多卖”现象,对购房后无法及时办理过户手续的,购买人可以与出卖人在合同中对“预告登记”作约定,并及时向登记机构办理预告登记。也就是说,消费者交了首付,买了期房之后,就可以凭借商品房预售合同中关于“预告登记”的约定,到有关部门办理“预告登记”,将消费者要求开发商交房和办理产权过户等预售合同上的权利,登记在房屋登记簿上。买卖房屋合同,从合同成立时生效;未办理所有权转移登记的,不影响合同效力。但该房屋的物权转移,自记载于不动产登记簿时发生效力。另外,对预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押的,当事人都可以作预告登记的约定。

 

4、哪些行为需要预告登记?

有四种情形可以申请预告登记。预购商品房,以预购商品房设定抵押,房屋所有权转让、抵押的可以申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

 

5、预告登记有哪些作用?

预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约房开商把已出售的住房再次出售或者进行抵押,保障预告登记人的合法权益。预告登记的意义主要体现在以下几个方面:一是保全作用。如房屋买卖合同成立后,由于合同没有对抗第三人的效力,能否实现合同的约定,还是个未知数;而预告登记后,原房屋权利人一旦违背预告登记而加以变更,其行为为无效,从而使买受人的请求权得以保全。二是限制出卖人的处分权。在未登记之前,出卖人享有对不动产的处分权,登记后,出卖人不可以再随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的,不发生物权效力。三是产生买受人优先购买的效力。对于买受人而言,没有办理预告登记的房屋买卖合同,只是取得一种合同债权,不是一种优先他人购买的权利;预告登记虽然还不能说取得物权,但可以产生对抗他人的效力,从而使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权(即债权物权化)。

 

6、住宅小区中公共设施是否可登记?其产权怎样明确?

一直以来,在很多的住宅小区里,绝大多数业主并不清楚哪些设施是全体业主的,哪些是开发商的。如果对小区业主共有的房屋权利进行登记,就可以极大地减少开发商和业主对此产生的争议。为此,《房屋登记办法》作出了明确规定:房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。

 

7、申请房屋登记时,应当由有关当事人双方共同申请,有哪些情形,可由当事人单方提出申请? 

有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;(四)有该办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律法规规定的其他情形。

 

8、在新《办法》实施后,老产权证是否要更新?

新《办法》实施后,虽然权证的样式发生了变化,但并没有规定原产权证的有限期限,登记机构也不强制实施全面的换发产权证,而是在今年111日以后登记办证过程中,逐步颁发新产权证。

 

9、未成年人的房屋登记

  未成年人的房屋登记问题一直以来都没有一个很明确的规定,由此引发的问题也很多,比如,未成年人能不能买房?监护人能不能处分未成年人的房屋?《房屋登记办法》解决了这一问题,做了明确的规定:未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记,监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的资料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。

 

 10、对集体土地范围内房屋的转让做了限定

  《房屋登记办法》首次将集体土地范围内的房屋登记纳入调整范围,并对集体土地范围内房屋的转让作出了限制性规定:申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。也就是说,集体土地上的房屋转让,只能在集体经济组织成员之间进行,不能转让给该组织成员之外的人。

 

11、权利人、利害关系人发现不动产物权受到侵害时如何处理?

权利人、利害关系人发现不动产登记簿记载内容有错误,且损害了自身利益的,须及时向房屋登记机构申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。异议登记设立后,申请人在异议登记之日起15日内须向人民法院起诉,由人民法院依法对权属争议作出裁决。逾期不起诉的,异议登记失效。

 

12、对于共有房产登记有何规定?

新《办法》规定:共有房屋,应当由共有人共同申请登记,“隐形产权人”需实名化,并实行夫妻共有产实名登记制度。凡是夫妻共有的房产,应该办理共有登记。在今年71日之前,原房屋产权交易或抵押等,均需征得夫妻双方的同意,才能办理有关手续。而在71日之后,登记以实名制为准,如果登记在一方名下的房产,其单方就可以行使处置权。

 

13、在什么情下房屋登记机构应当不予登记?

具有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:1.未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;2.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;3.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;4.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;5.房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;6.房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;7.法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

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