尊宝娱乐 - 姜超:地产泡沫高潮已过,房价上涨接近尾声

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来源:华尔街见闻(ID:wallstreetcn)··|,编者:位宇祥··|--。更多精彩资讯请登录wallstreetcn.com或下载华尔街见闻APP查看··|--。


7月23日··|,海通证券首席经济学家姜超在《经济缘何企稳··|,何时真正见底|-··?》一文中表示··|,2季度经济表现超预期··|,主要源于地产产业链表现超预期··|--。由于主要一二线城市地产销量全面下滑··|,今年地产销售的改善源于三四线城市地产销售的持续高增··|--。


他同时也指出··|,本轮三四线城市房价的大幅上涨··|,由于缺乏经济因素的支撑··|,长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫··|--。当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天··|,其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声··|--。


姜超总结说··|,本轮经济超预期的原因与过去没有本质的差别··|,依然是来自于房地产的强劲支撑··|,唯一的问题在于··|,中国地产的红利还能吃多久|-··?只有哪一天不靠房地产了··|,经济才算是真正见底!





以下为《经济缘何企稳··|,何时真正见底|-··?》摘要··|,作者海通证券首席经济学家姜超:


经济短期依然稳定··|--。2季度GDP增速稳定在6.9%··|,6月份工业增速跳升至7.6%··|,从6月单月的投资、消费和出口数据看均有改善··|,而6月的发电量增速也从5%小幅回升至5.2%··|,从各个指标来看6月经济比4、5月明显改善··|,而2季度经济的稳定性要远好于我们此前的悲观预期··|--。


外贸贡献并未上升··|--。分析经济短期超预期的原因··|,一个重要解释就是出口改善··|--。今年以来欧洲经济持续超预期··|,而美国经济也保持稳定··|,6月份中国对美、欧出口全面回升··|--。但外贸部门的贡献应该综合考虑进出口··|,而今年上半年我国出口增速为8.5%··|,但进口增速高达18.9%··|,这意味着中国经济对全球的贡献要远高于全球经济对中国的贡献··|,所以统计局的结论是上半年净出口对经济的贡献并未增加··|--。


地产仍是中流砥柱··|--。因此··|,上半年中国经济的强劲表现主要应归功于内需··|,消费和投资增速都保持稳定··|--。从消费来看··|,上半年食品服装等非耐用品增速逐月下滑··|,而家具、装潢、家电等耐用品增速逐月回升··|,而后者主要是地产相关的消费··|--。从投资来看··|,今年以来制造业投资增速保持低位··|,基建投资增速缓慢走低··|,而地产投资和开工增速保持在10%左右高位··|,地产销售增速保持在两位数以上··|--。综合看来··|,依然是地产产业链的表现远超预期··|--。


三四线地产超预期··|--。上半年的一二线城市地产销售全面下滑··|,但三四线城市地产销售极其强劲··|--。而从70城新房价格走势来看··|,一线城市已经止涨··|,二线城市涨幅回落··|,而三线城市涨幅仍高··|,6月70个城市中所有三线城市房价同比涨幅已经全部转正··|--。因此··|,今年以来的地产销售超预期··|,主要归功于三四线城市地产的亮丽表现··|--。而深耕三四线城市的碧桂园成为上半年地产销售冠军··|,引领内房股在今年上演上佳表现··|--。


地产泡沫高潮已过··|--。从全球城市化的发展经验来看··|,人口会持续向大中城市集中··|,因此过去一二线城市房价上涨··|,其背后有着人口流入、经济产业、医疗和教育资源等的支撑··|--。但本轮三四线城市房价的大幅上涨··|,其实已与城市化的历史规律相悖··|,其实质是归功于地产去库存政策··|,通过棚户区货币化安置在当地大量拆房、发放房票··|,在短期人为制造出大量需求··|,这一行为确实有助于三四线城市房价的短期上涨··|,但由于缺乏经济因素的支撑··|,长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫··|--。而对照股市5000点的过程··|,当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天··|,其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声··|--。


货币政策回归稳健··|--。6月份经济短期改善··|,股市、债市、商品价格齐涨··|,一个不可忽视的原因是央行短期放松了货币政策··|,让金融机构平稳度过年中考核··|--。但央行货币政策的短期放松··|,带来的是银行同业存单净发行再创新高··|,银行对非银机构投资大幅回升··|,金融加杠杆卷土重来··|--。而按照金融工作会议精神··|,要继续去杠杆··|,坚定稳健的货币政策··|--。而在过去两周货币利率中枢再度回升··|,反映的是央行货币政策在短期放松之后回归稳健··|,其投放货币未完全对冲财政缴款等因素的冲击··|--。


地产红利还能吃多久|-··?总结来说··|,本轮经济超预期的原因与过去没有本质的差别··|,依然是来自于房地产的强劲支撑··|,唯一的问题在于··|,中国地产的红利还能吃多久|-··?我们在13年曾经做过测算··|,按照中国14亿左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率··|,每年新增进城人口1800万··|,假定3口一家··|,对应600万套住房需求;而在城市中每年达到25岁的人口数大约1400万··|,假定2人一对··|,对应700万套住房需求··|,因而1300万套应是中国地产需求的顶峰··|--。但16年全国商品房销售面积已经接近16亿平米··|,对应1600万套··|,按照今年上半年16%的销售增速··|,对应全年1800万套住房··|--。问题是··|,我们每年盖那么多房子干嘛呢|-··?这一轮三四线地产库存去化以后··|,是不是也该全面落实“房子是用来住的、不是用来炒的”思想··|,跟进一二线的限购限售政策、全面发展住房租赁市场|-··?所以··|,我们对当前依靠地产销售稳定的经济走势心存疑虑··|,只有哪一天不靠房地产了··|,经济才算是真正见底!


*本文仅反映作者的研究和学术观点··|,不代表见闻立场··|,不构成投资建议··|--。


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新媒体总监 位宇祥

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